当前观察：2023年第一季度南澳房地产市场状况

时间：2023-04-21 01:51:08 来源: 互联网

根据Rode 的 2023 年第一季度房地产市场状况报告， SA 房价(实际价格)正在下跌。这是由于最优惠利率从 2021 年 10 月的 7% 急剧上升至 2023 年 3 月底的 11.25%，以及经济下滑所致。

对房地产市场有利的是，当前利率上行周期的顶部已接近尾声，利率可能会在 2023 年底或 2024 年走低。

(相关资料图)

一个不确定因素是 4 月初油价飙升的影响以及普京战争的最终结果。除了更高的利率，巨大的电力危机也是物业公司和租户最关心的问题。在减载期间保持物业运行的成本是巨大的，而且并非所有成本都可以从租户那里收回，这将对收益和最终由房地产投资信托基金宣布的股息产生负面影响。这也增加了租户的入住成本，最终降低了他们吸收租金上涨的能力。

房地产行业还面临许多其他挑战，包括高空置率、运营成本上升和缺乏市政服务，以及当地和全球经济面临低增长时期。

令人鼓舞的是，截至 12 月期间的近期财务业绩总体上看起来确实更好，尤其是对于接触零售和工业部门的房地产投资信托基金而言。写字楼市场供过于求仍然“拖累”房地产投资信托基金和其他严重涉足该行业的基金的业绩。

由于供过于求，写字楼市场仍然充满挑战。然而，Rode 数据显示，空置率已从较高水平下降，而名义市场租金增长也从低基数回升。

也就是说，由于租金上涨幅度远远超过市场租金，房地产投资信托基金仍普遍报告负租金回归率。这个市场的前景因经济前景不佳和远程工作趋势而蒙上阴影，混合工作模式被证明很受欢迎。电力危机恶化了经济前景和写字楼需求。在全国范围内，与 2022 年第一季度相比，2023 年第一季度，分散式甲级空间的加权市场租金名义增长 3.2%。这表明租金在 2021 年和 2020 年分别下降 5.2% 和 1.2% 后已经触底.

从某种角度来看，第一季度全国名义租金仍比 2019 年水平(大流行前)低 3%。实际上，在扣除 BER 对建筑成本通胀的 6% 粗略估计后，租金仍处于负值区域。积极的一面是，建筑成本通胀的降温通常会导致实际租金的降幅小于 2022 年的降幅。

从地区来看，开普敦在过去几个季度一直是表现最好的。与 2022 年第一季度相比，2023 年第一季度，开普敦的甲级名义租金上涨了 13%。约翰内斯堡的分散租金上涨了 2.3%，比勒陀利亚上涨了 1.7%。德班的情况变得更糟，分散的租金下降了 2.3%。重要的是要了解这些增长是同比增长，这意味着 2023 年第一季度的水平与 2022 年第一季度的低水平相比。实际上，与一年前相比，只有开普敦的租金增长高于通货膨胀率. 母城的租金现在也超过了 2019 年的平均水平。

Rode 的 2023 年第一季度调查结果显示，工业地产市场凭借其优越的租金增长和较低的空置率，仍然是三个商业地产领域中位置最好的。然而，有迹象表明市场开始放缓，例如资本化率下降和租金增长放缓，考虑到经济状况以及由此对制造业和零售业造成的冲击，这并不奇怪。

与 2022 年第一季度相比，2023 年第一季度 5 亿平方米的名义市场总租金增长了 5.1%。这低于 2022 年第四季度的 5.7% 增长。实际上，租金仍在下降，但随着建筑成本通胀(BER BCI) 估计已冷却至约 6%。持续的低空置率提振了工业市场，但令人费解的是，鉴于经济环境不佳，空置率并未恶化——也许业主以租金水平为代价保持低空置率，因为新租约的复租率一直为负大多数房地产投资信托基金。由于在线销售强劲，空置率很低，尤其是与物流相关的仓库。

从地区来看，东兰德出人意料地上涨，与 2022 年第一季度相比租金增长 7.4%。东兰德在大流行期间举步维艰，2020 年和 2021 年的名义租金增长率仅为 1%，这意味着它正在迎头赶上. 开普敦和威特沃特斯兰德中部的名义租金增长也相对强劲，约为 5%，而德班的增长略慢，为 3.5%。

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